Fraude y perdida de confianza en P.H.

Fraude y perdida de confianza en P.H.

enero 9, 2020 Artículos 0

Los seres humanos desarrollamos a lo largo de nuestra vida una cantidad innumerable de recuerdos, algunos difusos y otros vívidos, estos últimos corresponden a vivencias que nos marcaron debido a su alto contenido emocional y por esta razón los podemos evocar con mayor facilidad. Si de relaciones humanas se trata, emociones negativas como; decepción, tristeza y rabia, hacen su aparición cuando se vulnera la confianza, su daño llega a ser irreparable y su proceso de duelo es largo y muy doloroso.

La confianza es una creencia, entendida como la esperanza de que las actuaciones de una persona o grupo cumplan con determinados criterios, además de ser intangible tiene una frágil pero maravillosa cualidad; es invaluable. Por otra parte, básicamente el fraude es un engaño realizado con el propósito de obtener un beneficio, por lo general económico, perjudicando a un tercero, es decir; vulnerando la confianza que éste tercero depositó en el defraudador. En suma el dinero a la larga se recuperará pero la confianza jamás quedará como estaba.

Entremos en materia:

La dinámica urbanística nacional muestra claramente una tendencia hacia la propiedad horizontal, que mejor ejemplo que el de nuestra capital; de acuerdo al Censo Inmobiliario del presente año en Bogotá más del 65% de los predios están en propiedad horizontal , esta transformación urbanística ha traído consigo beneficios importantes a las ciudades y municipios, sin embargo la regulación vigente se ha quedado corta principalmente en lo relacionado con la exigencia de competencias específicas de los administradores y en el control y vigilancia de las copropiedades, excepciones que han permitido, a mi juicio, indirectamente el crecimiento del fraude económico perpetrado desde la administración.

A pesar de que la regulación no aporta en lo específico al control y vigilancia, existen órganos de dirección y administración en la propiedad horizontal de los que se esperaría un aporte mucho mayor. A continuación presento un mal escenario, propicio, para la ocurrencia de fraude:

– Los copropietarios: No asisten o no se preparan para ir a la asamblea; desconocen la regulación vigente; no son críticos con respecto a la importancia de la administración de su copropiedad; toman decisiones pensando en su situación individual y no el bienestar general; eligen al consejo de administración sin tener en cuenta las competencias individuales de sus miembros. Finalmente y de forma general se marginan de las decisiones.

– El consejo: Sus integrantes no tienen las competencias mínimas para desarrollar su labor; no asisten a las reuniones citadas por el administrador y dejan en los demás la potestad para tomar decisiones; no convocan a reuniones cuando deben hacerlo; no son críticos a la hora de evaluar la información que es presentada por el administrador, el contador y el revisor. Terminan siendo convidados de piedra.

– El Administrador: No realiza regularmente ejercicios de rendición de cuentas; no conserva soportes administrativos de sus decisiones; toma decisiones que exceden las asignadas en los estatutos de la copropiedad. En resumen llegó hasta donde los órganos de control se lo permitieron.

– El contador: Supedita su juicio profesional al del administrador; presenta información financiera sin evaluar que cumpla con las condiciones exigidas por las normas contables.

– El Revisor Fiscal: Cómo nadie lo pregunta va bajo la ley del menor esfuerzo; no acompaña al consejo y no se hace presente en sus reuniones; no motiva el diseño de herramientas de control interno para la copropiedad; solo cumple con firmar y cobrar. En resumen, de control nada.

Como lo argumenté inicialmente; cuando una copropiedad es defraudada las consecuencias trascienden lo económico, grave es por supuesto que una copropiedad pierda sus recursos por cuenta de un delito, sin embargo el daño más grave se ocasiona a la confianza del copropietario. La afectación a la credibilidad de las administraciones tiene efectos negativos aún peores que el propio fraude, no es coincidencia que en las copropiedades que han sufrido de fraude económico los niveles de cartera crezcan de forma lineal, alcanzando antigüedades y máximos históricos, adicionalmente se incrementen los conflictos de convivencia y aumente la rotación de administradores, entre otras situaciones, secuelas que perdurarán en el tiempo y las cuales razonablemente afectarán más aún el patrimonio privado de cada copropietario.

Escenarios como el expuesto solo pueden evitarse con formación, es imperativo que los órganos de  administración obtengan competencias financieras, de gestión y de control básicas para prevenir que se materialice el riesgo de fraude económico.